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Artigo Produção Nacional

BIBTEX RIS

Valuation de Empreendimentos de Base Imobiliária Para Garantia: Uma Abordagem Pelo Valor da Oportunidade de Investimento e Taxa de Desconto Ajustada ao Risco

2016; Volume: 7; Issue: 2 Linguagem: Inglês

10.7444/279

2176-8854

Lutemberg Araújo Florencio, Cláudio Tavares de Alencar,

Financial Reporting and Valuation Research

OBJETIVO Apresentar uma base metodologica e propor uma rotina para a valuation de empreendimentos de base imobiliaria (EBIs) vinculados em garantia, com o proposito de subsidiar a analise do indice de garantia (IG) pelas instituicoes financeiras. METODOLOGIA Estruturou-se uma aplicacao pratica, a partir de um prototipo de EBI, do tipo edificio de escritorios para locacao, ja implantado e em operacao, cujas caracteristicas e informacoes de desempenho podem ser admitidas como bastante semelhantes a empreendimentos no Brasil. Em seguida, promoveu-se a valuation do EBI segundo a rotina proposta no presente artigo, que esta alicercada no conceito de valor da oportunidade de investimento e na determinacao da taxa de desconto ajustada ao risco do empreendimento. Com isto, pode-se comparar o resultado com a abordagem de avaliacao tradicionalmente empregada pelos bancos, a exemplo do metodo evolutivo associado a rotinas de validacao de custos de reproducao. RESULTADOS E CONCLUSOES Evidenciou-se que a atual simplificacao promovida pelos agentes financiadores quando da avaliacao de EBIs para fins de garantia pode descaracterizar a gestao de riscos e comprometer os resultados empresariais, na medida em que se cria uma pretensa blindagem de exposicao ao risco e anula a possibilidade de explora-lo em beneficio do ganho de competividade e rentabilidade. Por outro lado, na abordagem de valuation proposta neste estudo, em que se considerou a capacidade de geracao de retornos e a taxa de desconto ajustada ao risco do empreendimento, o valor estimado do EBI para fins de garantia busca proteger a instituicao financeira e o lastro do investimento de quebras de comportamento dentro do ciclo operacional do negocio em marcha, de modo que nem o banco nem o tomador de recursos sejam expostos a riscos latentes. IMPLICACOES PRATICAS O valor estimado do EBI para fins de garantia segundo a presente abordagem pode funcionar como um indicador auxiliar na analise do IG, capaz de mensurar a margem de seguranca do agente financiador em caso de insolvencia do tomador de recursos, alem de subsidiar o processo de tomada de decisao das instituicoes financeiras no que tange a otimizacao da alocacao de recursos, a elaboracao de politicas de protecoes contra perdas e a promocao do desenvolvimento sustentavel do credito. PALAVRAS-CHAVE Valuation; Empreendimento de Base Imobiliaria; Garantia; Instituicao Financeira.   VALUATION OF INCOME REAL ESTATE PROPERTIES FOR LOAN GUARANTEE: AN INVESTMENT OPPORTUNITY VALUE AND RISK-ADJUSTED DISCOUNT RATE APPROACH OBJECTIVE Present a methodological base and propose a routine for valuation of collateralized income real estate properties, in order to subsidize the analysis of the guarantee index provided by financial institutions. METHODOLOGY A practical application was structured from a prototype of a commercial real estate development, whose characteristics and performance information might be admitted as quite similar to income properties in Brazil. After, the valuation was performed following the routine proposed in this paper, which is based in the concept of investment opportunity value and on the risk-adjusted discount rate of the income property. This way, it was possible to compare the result with the valuation approach traditionally used by financial institutions, such as one associated to routines of cost validation and reproduction. RESULTS AND CONCLUSIONS It became clear that current simplification promoted by financial agents may disfigure risk management and compromise business results as it creates a supposed shield to risk exposure and nullifies the possibility of exploring it to benefit the competition and profitability gain. On the other hand, the valuation approach proposed in this paper, which considered the capacity to generate returns and the risk-adjusted discount rate, the estimated value of the income real estate property for guarantee purposes is close to what would be the fair value for the risk-averse investor, able to protect the financial institution and the ballast of the investment from behavior breaks inside the operation cycle of the ongoing business, so neither the bank nor the borrower of resources would be exposed to latent risks. PRACTICAL IMPLICATIONS The estimated value of the income real estate property according to this approach can work as an auxiliary indicator when analyzing the guarantee index, able to measure the safety margin of the financial agent in cases of insolvency of the resource borrower, besides subsidizing the decision-making process of financial institutions when it comes to optimizing resource allocation, elaborating policies to prevent losses and the promoting sustainable development of credit. KEYWORDS Valuation; Income real estate property; Guarantee; Financial institutions.